Izvor: Nekretnine.rs

  

Rešili ste, vreme je da sebi obezbedite krov nad glavom, a nemate dovoljno gotovog novca kako biste kupili željenu nekretninu.

Jedino šta vam preostaje to je kredit. Iako niste preterano srećni činjenicom da ćete narednih dvadesetak godina biti u obavezi da plaćate mesečne rate kredita, ipak ste svesni da je to jedina opcija ukoliko želite da obezbedite sebi i svojoj porodici dom. 

Cilj nam je da vam na što jednostavniji način pojasnimo proceduru dobijanja stambenog kredita, i koje su to neophodne radnje koje morate da izvršite. Kako ne bismo dodatno zakomplikovali celu priču, bićemo što određeniji i jednostavniji.

​

Hajde da počnemo od banke…

Kako odabrati banku za kredit?

 

Za izbor banke postoji više pristupa. Jedan od pristupa je svakako da posetite web prezentaciju banke pa da se na osnovu toga odlučite u koju banku ćete otići da se detaljnije raspitate. Svaka banka ima savetnika za kreditiranje pa ukoliko odete na razgovor dobićete detaljna uputstva, potrebne informacije i savete u vezi svih relevatnih koraka oko apliciranja za kredit. Kod nas trenutno na tržištu postoji oko dvadesetak banaka i ukoliko imate strpljenja i mogućnosti obiđite svaku banku i porazgovarajte sa njihovim savetnicima. Kada sakupite potrebne informacije znaćete koja je od njih najpovoljnija. Tada krenite u proceduru apliciranja za kredit.

Provera kreditne sposobnosti

Ovo je vrlo važan korak, jer može da se desi da banka ne želi da vam odobri kredit iz više razloga. Kao na primer, imate nedovoljna, neredovna ili suviše mala primanja ili niste dovoljno dugo prijavljeni na istom radnom mestu, neki od ranijih kredita niste redovno vraćali i sl. Poneke banke traže minimum tri meseca da ste prijavljeni u kontinuitetu, a neke i šest meseci. 

Ono što je možda važno da napomenemo je da većina banaka više ne traži žirante. Eto, rešili ste makar jednu brigu, nećete morati nikoga da molite i vučete za rukav da vam bude žirant. Biti žirant nije ni malo zavidna uloga pa je ovo odlična vest za sve one koji nameravaju da podignu kredit. 

Visina plate često određuje da li ćete dobiti kredit ili ne. Banke imaju određen minimalan iznos plate koji morate primati da biste uopšte mogli da uđete u igru za dobijanje kredita. Često je to zakonom zagarantovani minimalac, dakle nešto oko 200 evra u dinarskoj protiv vrednosti. Ukoliko imate malu platu postoji institucija „solidarnog dužnika“. Solidarni dužnik može biti supružnik, prijatelj ili neki drugi član porodice koji će svojim primanjima garantovati redovnu isplatu dospelih rata. Dakle on nije obavezan, ova instutucija se uvodi samo ukoliko nemate dovoljna primanja, a politika banke dozvoljava solidarnog dužnika kao sredstvo obezbeđenja. 

​

Odnos plate i visine kredita kao i deo primanja koji može biti zadužen određuje banka. Na taj način se izračunava visina kredita ali i visina rate koju ćete morati da otplaćujete. Zbog toga smo napomenuli da se često dešava da ne dobijete onoliko novca koliko ste isplanirali. Dešava se da oni sa malim primanjima imaju veću kamatnu stopu od onih sa visokim primanjima. To će vam na prvi pogled izgledati nepravedno, ali banka ima politiku da su osobe koje imaju niska primanja rizičnije grupe dužnika dok su oni sa većim primanjima manje rizični. 

Što se tiče godina starosti i tu postoje ograničenja. Najčešći raspon je između 20 i 65 godina, a kada su u pitanju dugoročni stambeni krediti taj raspon varira od banke do banke. 

Kada ste proverili kreditnu sposobnost i dobili informaciju od banke da možete aplicirati za kredit,  krećete sa traženjem odgovarajuće nekretnine.

​

​

Traženje odgovarajuće nekretnine

S obzirom na to da bi ovo trebalo biti jedan od najvažnijih koraka u životu savetujemo vam da se dobro pripremite, da ne donosite odluke na brzinu i da uzimate sve relevantne faktore u obzir prilikom donošenja konačne odluke. Najbolje bi bilo da kao porodica svi sednete i ozbiljno porazgovarate. Šta je to što očekujete od svog budućeg doma? Gde biste želeli da živite?  Na kom spratu? U kom delu grada? Kako želite da vaš novi dom izgleda? Čim definišete neku jasniju sliku u glavi i odlučite šta želite krenite u potragu ili angažujte profesionalca koji će vam pomoći u traženju nekretnine. 

​

Zašto vam je potrebna pomoć agenta za nekretnine? 

Zašto profesionalac? Kako ne biste imali dodatnih problema prilikom kupovine nekretnine kao što su nerešeni imovinski odnosi vezani za stare vlasnike, tereti na nekretnini koji mogu da postoje ili slične prepreke, savetujemo da angažujete agenta za nekretnine koji će vam pomoći da izaberete nekretninu, a posle toga detaljno proveriti sve bitne informacije, počev od katastra nepokretnosti, poreske uprave, komunalnih službi itd. 

Dakle, nekretnina koju želite da kupite mora biti pravno „čista“ kako ne biste imali kasnije dodatnih problema i neplaniranih troškova. Agencije koje se bave prodajom nekretnina će vam značajno olakšati ovaj posao i pomoći vam oko pravnih pitanja. 

Procena željene nekretnine

Kada ste pronašli odgovarajuću nekretninu i rešili da je kupite, zaključujete predugovor sa prodavcem. 

Predugovor se zaključuje pred notarom i tada isplaćujete prodavcu kaparu. 

Ukoliko banka traži učešće u kreditu, kapara je obično u visini traženog učešća, a to je od 5-20% od vrednosti nekretnine. Ukoliko banka ne traži učešće, kaparu možete dogovoriti interno sa prodavcem i notarom na licu mesta. 

I manji gradovi su veoma atraktivni sa ponudom stanova:

​

Kada ste potpisali predugovor i obavili pravni deo kod notara potrebno je da izvedete profesionalne procenitelje kako bi procenili vrednost stana. Ovo je vrlo važan korak jer banka na osnovu procene pokreće postupak uspostavljanja hipoteke na nekretninu. Procenitelji su najčešće ovlašćeni od same banke i u pitanju su profesionalci koji odlično znaju na koji način se vrši procena. Procenitelje je potrebno da zakažete par dana unapred. Procenitelj ima svoju tarifu za obavljen posao pa ćete platiti nadoknadu u rasponu od 70 pa do 200 evra. To je takođe varijabilni trošak i nije kod svakog procenitelja isti. 

Suma na koju će se proceniti nekretnina zavisi od dosta faktora. Kao prvo zavisi od starosti same nekretnine, pa će novi stanovi, dakle stanovi u novogradnji pravljeni od kvalitetnih materijala, biti procenjeni više u odnosu na stanove u staroj gradnji. Nove stanove procenitelji obično procene približno sumi na koju će biti odobren kredit dok starije stanove procenjuju i za 10-20% manje novca, pa možete imati problema da vam ne bude odobreno dovoljno novca.  Procenjenja vrednost nekretnine je maksimalan iznos na koji vam može biti odobren kredit, zato je vama u interesu da nekretnina bude procenjena na maksimum.

Hipoteka je osnovno sredstvo obezbeđenja kada je stambeni kredit u pitanju. Hipoteka se uspostavlja nad nekretninom koju želimo da kupimo, a može se uspostaviti i nad nekom drugom nekretninom. Važno je da se svi vlasnici nekretnine slažu da hipoteka može biti uspostavljena. To se reguliše davanjem pravno obavezujućih izjava, odnosno saglasnosti o uspostavljanju hipoteke nad nekretninom od strane svih vlasnika.  

Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (nkosk)

Osiguranje kredita kod NKOSK-a nije u svim bankama obavezan uslov. Većina banaka  preporučuje da osigurate kredit, jer to može smanjiti kamatnu stopu, a samim tim i ratu kredita. Rizik za banku je manji ukoliko je kredit osiguran kod NKOSK-a. 

Važno je da znate da NKOSK neće plaćati rate umesto vas. Dakle vaša obaveza da plaćate rate redovno ne prestaje osiguranjem kredita. Osiguranje kredita je pravni posao između banke i NKOSK-a i ukoliko se desi da niste u mogućnosti više plaćati kredit, NKOSK će nadoknaditi banci gubitak u visini od 75%. Kako to funkcioniše?  Da vas ne bismo zbunjivali pokušaćemo da objasnimo na najjednostavniji način: 

Ukoliko u međuvremenu, dok traje vaša obaveza po kreditu, ostanete bez prihoda i ne budete u stanju da plaćate vaše dospele rate na vreme, gubite stan. Banka uzima vašu nekretninu i oglašava  prodaju. O tome obaveštava NKOSK koji će isplaćivati rate banci sve dok stan ne bude prodat na licitaciji od strane banke. Ukoliko stan ne postigne dovoljno visoku cenu kojom bi banka nadoknadila svoje gubitke, NKOSK je po ugovoru dužan da isplati 75% gubitka banke. Sigurno se pitate, kakva je vaša korist od osiguranja kod NKOSK-a kad u svakom slučaju gubite stan ukoliko ne budete plaćali dospele rate? 

​

Suština je da vi praktično nemate direktne koristi, ovde korist jedino ima banka, a vi jedino što možete dobiti to su povoljniji uslovi kredita. Obzirom da  banka ne može da bude na gubitku po osnovu vašeg ugovora o kreditu, vi za uzvrat dobijate povoljnije uslove, manju kamatnu stopu i manju ratu kredita. Osiguranje kod NKOSK-a se plaća na samom početku kredita u celosti i to osiguranje važi dok god ne isplatite kredit. 

Zahtev za obradu se naplaćuje oko 30 eura, a premija osiguranja varira u rasponu izmedju 1.5% -5% u zavisnosti od odnosa cene nekretnine i visine odobrenog kredita. Detaljnije informacije o visini i načinu obračuna premije osiguranja ćete dobiti kod NKOSK-a ukoliko se rešite da osigurate kredit. 

Isplata kredita

Ukoliko vam je kredit odobren isplata će se izvršiti na račun prodavca nekretnine. Ukoliko se kredit isplaćuje u dinarima, a prodavac je zahtevao da nekretnina bude isplaćena u eurima, na računu mora biti dovoljno novca da prodavac može da kupi dogovoren iznos deviza. Tu može doći do razlike, jer banka najčešće isplaćuje kredit u dinarskoj protivvrednosti po srednjem kursu NBS.  Prodavac kupuje devize po gornjem prodajnom kursu pa je razlika između srednjeg kursa i gornjeg prodajnog kursa vrlo primetna kada su velike sume novca u pitanju. 

Primer, ako kupite stan od 60.000 eura ta razlika je oko 600 eura i to ćete morati vi da nadoknadite. Po nekim dobrim poslovnim običajima kojih se pridržava većina banaka, rate kredita se takođe obračunavaju po srednjem kursu NBS, mada postoje i banke koje dospele rate obračunavaju po gornjem prodajnom kursu koji važi kod njih. Pa bi bilo dobro da se i o ovom uslovu raspitate na vreme pre podizanja kredita. 

Useljavanje u kupljenu nekretninu

Pošto ste isplatili sav novac prodavcu, overili kupoprodajni ugovor kod notara i obavili sve pravne poslove možete se useliti u vašu novu nekretninu. 

Ono što ste u obavezi jeste da popunite obrazac i podnesete prijavu poreskoj upravi da biste platili porez na prenos apsolutnih prava. Ovaj porez definisan je zakonom o plaćanju poreza na imovinu, a podnošenje zahteva obavlja se na obrazcu PPI-4. 

 

Ukoliko kupujete prvi stan imate pravo da budete oslobođeni poreza prenosa apsoluthih prava. Ukoliko u periodu od 01.06.2006. godine pa do dana overe ugovora o kupoprodaji niste imali na vašem imenu nekretninu, niti ste imali u vlasnistvu deo neke nekretnine na primer porodične kuće i slično, onda imate pravo da budete oslobođeni od poreza. Inače, porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2.5 % od vrednosti nekretnine. 

Uknjižba stana je vrlo važan korak, pogotovo ako se setimo slučajeva poslednjih godina o kojima je pisala štampa i savete advokata da se prilikom kupovine stana ne završava sve na potpisivanju kupoprodjanog ugovora i isplati novca prodavcu. 

​